Para solventar los problemas influenciados por el urbanismo de las ciudades actuales la regeneración urbana permite conseguir una mejora de la competitividad, eficiencia de los recursos y mejorar la cohesión social. Zonas deterioradas o desfavorecidas por sus malas conexiones con el entorno, el déficit de dotaciones o el alto nivel de pobreza y desempleo marcan zonas que pueden ser potencialmente buenas para la regeneración urbana.
Mientras que en Bilbao y Madrid el problema se aborda desde la gran escala, dando lugar a nuevos espacios en la ciudad, la pequeña escala, como en el caso de Clesa o las subestaciones eléctricas, ofrecen la posibilidad de llegar a sitios más concretos, dentro del entramado de la ciudad, y crear a través de pequeñas actuaciones puntuales, una red mayor de actuaciones que favorezcan la densidad, la proximidad y la conectividad, con un cuidado diseño urbano.
El actual modelo de ciudad desarrollado en Madrid en los últimos años se ha basado en el desarrollo de nuevos ámbitos y polos de actuación dispersos. El desarrollo urbanístico de Valdebebas o el caso de Los Berrocales apuestan por una expansión en horizontal, mientras que, como veremos más adelante, la ciudad aún tiene capacidad para crecer en vertical y densificarse, haciendo más eficientes sus recursos.
Fuente: Web desarrollo urbanístico de Valdebebas y JLL
Ambas tipologías de actuaciones deben ser complementarias y no excluyentes, y de esa manera se racionalizaran los recursos y se obtendrá un desarrollo más sostenible, premisa del punto 11 de Objetivos de Desarrollo Urbano Sostenible.
El CASO DE TETUÁN.
El distrito de Tetuán, se encuentra dentro de las Áreas Prioritarias para el Impulso de la Regeneración Urbana, según el Plan Mad-Re 2018 (Madrid Recupera). Este plan promueve, a través de subvenciones, la accesibilidad, la conservación y la eficiencia energética en estas áreas, lo que sumado a otro tipo de actuaciones puede generar una red de espacios capaces de reactivar el entorno a través de usos residenciales, dotacionales o terciarios.
Fuente: Plan Mad-re.
Tetuán es un distrito con muchos contrastes socioeconómicos. Por un lado, nos encontramos el barrio de Cuatro Caminos y Cuzco caracterizado por los rascacielos del complejo económico de AZCA y; por otro, los barrios de Ventilla, Valdeacederas, Berruguete y Bellas Vistas con pequeñas casas de una altura, de apariencia rural, y construcciones incluso previas a la Guerra Civil.
Esta división está marcada por la Calle Bravo Murillo, que actúa de frontera entre las dos caras de Tetuán, a su izquierda la zona empobrecida y a su derecha la más adinerada. De esta manera, se crea una brecha social que a lo largo de los años se ha ido agravando y generando una desconexión entre ambos entramados urbanos.
MINIDIAGNÓSTICO SOCIAL – Bellas Vistas.
De acuerdo con el portal de datos del ayuntamiento de Madrid, la zona más pobre está habitada por tres perfiles: los vecinos que llegaron a este barrio a comienzos del siglo XX movidos por los movimientos obreros, inmigrantes que representan el 18% de los residentes de la zona y gente joven debido a la cercanía del distrito al centro de la ciudad.
En cuanto a la movilidad en Tetuán, hay indicadores de que el coche es cada vez un medio menos usado, lo que, unido a la tendencia actual de reducir la presencia del coche en grandes ciudades, induce a pensar que ese número cada vez será menor y la necesidad de la sociedad será estar mejor conectada a través del transporte público y movilidad compartida y utilizar el espacio necesario para, por ejemplo, servicios de carsharing. Bellas Vistas, por ejemplo, tiene el mejor promedio de proximidad a las estaciones de transporte público en el distrito por lo que es un punto a favor para impulsar actuaciones de regeneración urbana.
Fuente: elaboración propia.
La zona más occidental del distrito está caracterizada por la ausencia clara de espacios libres o zonas verdes, con estrechas calles en algunos lugares. Muchas de las viviendas de los barrios situados en el lado izquierdo de Bravo Murillo carecen de las condiciones de habitabilidad necesarias.
El Barrio de Bellas Vistas, además tiene una superficie media de vivienda menor a 70 m2 construidos y, además, aproximadamente el 75% de las mismas fueron construidas con anterioridad al año 1980, lo que implica unas condiciones arquitectónicas no ajustadas a las necesidades actuales de la sociedad.
En definitiva, es un barrio donde se encuentran problemas de desconexión social, infravivienda, ausencia de espacios libres y dotaciones para sus habitantes, y ocupación de la edificación por usos que realmente no son los necesarios actualmente. Componentes que favorecen a la posibilidad de llevar a cabo actuaciones de regeneración urbana para, de nuevo, producir un densificación y aprovechar los recursos existentes al máximo.
CASUÍSTICA URBANÍSTICA DE TETUÁN.
En el barrio de Tetuán conviven diferentes normas zonales en sus diferentes distritos. De todas ellas, la menos aprovechada actualmente es la norma zonal 4, caracterizada porque sus condiciones de edificabilidad vienen determinadas por sus condiciones volumétricas de fachada y fondo (con un límite máximo de 2,40 m2c/m2s) estableciendo una altura máxima diferente en función de la anchura de la calle, con un mínimo de 3 plantas.
Fuente: Elaboración propia.
Fuente: elaboración propia a través de Google Maps.
En esta norma zonal, según la investigación llevada a cabo, se observa que las edificaciones cuentan con una o dos alturas, cuando, como mínimo podrían llegar a tener 3, y con interiores de manzana ocupados y poco salubres para la ciudad. Además, también se encuentran viviendas aisladas o abandonadas en situación irregular o pequeños talleres que han quedado obsoletos.
A modo de resumen, y como se puede comprobar en la siguiente selección de planos, solo aplicando el criterio de las alturas y la antigüedad edificatoria (edificaciones anteriores a 1980), el barrio de Bellas Vistas, dentro de Tetuán, tiene una capacidad de crecimiento de 28.383,60 m2c edificables, que, si se destinasen únicamente a uso residencial, y para viviendas de entre 90 y 120 m2c, podría abarcar un incremento de 240 a 300 viviendas. El total de hogares en el barrio es de 11.676 en 2018, por lo que supondría una ampliación de viviendas de entorno el 2,5%. Se trata de un dato que, a priori, puede parecer pequeño, pero que si se englobase dentro de una actuación integrada en diferentes barrios de Madrid podría dar lugar a un crecimiento mayor.
Esta casuística permite promover operaciones de crecimiento en vertical y no en horizontal, y con ello, perder el miedo a mirar hacia arriba y desarrollar edificaciones más densas. Además, eso es lo que permite la normativa en su estado actual, pero si utilizásemos herramientas que permitan flexibilizar la edificabilidad, siempre y cuando por ello, ajustemos la proporción de dotaciones, empezamos a jugar con diferentes usos y tejidos, generando una renovación social y urbana.
Fuente: elaboración propia.
SI bien es verdad que este tipo de actuaciones se pueden llevar a cabo mediante la rehabilitación de los edificios existentes completando la edificabilidad remanente, como es el caso de La Casa Por el Tejado, que propone completar la ciudad consolidada, también es posible, como se ha mencionado anteriormente, implementar acciones para complementar no solo la edificación sino las dotaciones del entorno, y que es lo que se tratará más a fondo en el siguiente artículo de esta serie.
*Artículo basado en el Trabajo Fin de Grado sobre “Nuevas formas de colaboración público-privadas” elaborado por: Sara Martín, Isabel García, Carmen Villacrés y Almudena Sevilla.
Referencias
Visualizador urbanístico del Ayuntamiento de Madrid.
Portal estadístico del Ayuntamiento de Madrid.
Desarrollo Urbanístico Valdebebas – https://valdebebas.es/urbanismo
Las dos aceras de Tetuán. El país – https://elpais.com/ccaa/2014/12/04/madrid/1417718068_129607.html
Colectivo la Casa por el Tejado – http://lacasaporeltejado.eu/
20minutos, sección Madrid. “400.000 madrileños viven en infraviviendas” https://www.20minutos.es/noticia/323583/0/madrid/infraviviendas/estadistica/
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, del texto refundido de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana.
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.
